Aktuelles

Wenn der Makler den Ausweis sehen möchte!

Seien Sie nicht überrascht, wenn neuerdings Ihr Immobilienmakler Ihren Personalausweis sehen, kopieren oder scannen möchte.Dazu ist er nach den Bestimmungen des Geldwäschegesetzes (§ 8 Abs. 1 Satz 3 GwG) verpflichtet!
Ziel des Geldwäschegesetzes ist es, Gewinne aus schweren Straftaten aufzuspüren und die Terrorismusfinanzierung zu erschweren oder gar zu verhindern. Neben Banken, Rechtsanwälten, Finanzdienstleistern usw. sind auch Immobilienmakler im Gesetz als Verpflichtete genannt. Deshalb haben sie bei Aufnahme einer Geschäftsbeziehung (also auch schon vor Abschluss eines Maklervertrages) eine Identifizierung des Kunden vorzunehmen. Dazu benötigt er folgende Unterlagen:
Bei einer natürlichen Person: Name, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Anschrift,
bei einer juristischen Person oder einer Personengesellschaft: Firma, Name oder Bezeichnung, Rechtsform, Registernummer soweit vorhanden, Anschrift des Sitzes oder der Hauptniederlassung und Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder der gesetzlichen Vertreter; ist ein Mitglied des Vertretungsorgans oder der gesetzliche Vertreter eine juristische Person, so sind deren Firma, Name oder Bezeichnung, Rechtsform, Registernummer soweit vorhanden und Anschrift des Sitzes oder der Hauptniederlassung zu erheben.
Zur Überprüfung der Identität des Vertragspartners hat sich der Verpflichtete anhand der nachfolgenden Dokumente zu vergewissern, dass die erhobenen Angaben zutreffend sind, soweit sie in den Dokumenten enthalten sind:
 bei natürlichen Personen anhand eines gültigen amtlichen Ausweises, der ein Lichtbild des Inhabers enthält und mit dem die Pass- und Ausweispflicht im Inland erfüllt wird, insbesondere anhand eines inländischen oder nach ausländerrechtlichen Bestimmungen anerkannten oder zugelassenen Passes, Personalausweises oder Pass- oder Ausweisersatzes,
 bei juristischen Personen oder Personengesellschaften anhand eines Auszugs aus dem Handels- oder Genossenschaftsregister oder einem vergleichbaren amtlichen Register oder Verzeichnis, der Gründungsdokumente oder gleichwertiger beweiskräftiger Dokumente oder durch Einsichtnahme in die Register- oder Verzeichnisdaten.
Die Bundesrepublik Deutschland und die Europäische Union wollen mit dem GwG ihre Bürger, also auch Sie, vor illegalen oder gar terroristischen Handlungen schützen. Wir danken Ihnen, dass Sie dies unterstützen und Ihrem Makler die erforderlichen Auskünfte erteilen! Er muss diese, am besten zusammen mit dem schriftlichen Maklervertrag, mindestens 5 Jahre aufbewahren.

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Finanzierung

Der Klassiker unter den Baudarlehen sind Hypothekendarlehen. Diese Darlehen werden mit einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Kann der Kreditnehmer nicht zahlen, darf die Bank die Immobilie verkaufen. Das Annuitätendarlehen mit monatlich gleichen Raten und einer mehrjährigen Zinsbindung ist die häufigste Form des Hypothekendarlehens.

Tipp 1: Baugeld-Darlehen nicht zu niedrig ansetzen

Bei einer Immobilie können beträchtliche Nebenkosten wie Gebühren für Notare, Gutachter und Behörden anfallen. Viele Bauherren stehen kurz vor der Fertigstellung vor dem Problem, dass die Darlehenssumme für das Baugeld nicht ausreicht, um die Kosten zu decken. Sie sollte daher möglichst großzügig ausgehandelt werden.

Tipp 2: Günstige Zinsen für Baugeld sichern

Bei den Zinsen für Baugeld geht es um jeden Zehntelprozentpunkt. Denn selbst kleinste Unterschiede summieren sich am Ende zu stattlichen Beträgen. Wie hoch die Zinsen sind, hängt unter anderem von Ihrem Eigenkapitalanteil, dem Immobilienwert und Ihrer Bonität ab. Charakteristisch für Baugeld aus Annuitätendarlehen ist die mehrjährige Zinsbindungsfrist. Bei der Zinsfestschreibung sollten Sie einen Zeitpunkt mit niedrigen Zinsen wählen. Da die Zinsbindungsfrist fast immer kürzer ist als die Laufzeit des Baudarlehens, wird nach Ablauf neu mit der Bank verhandelt.

Tipp 3: Baugeld ohne Eigenkapital

Verbraucherschützer empfehlen, zumindest 20 Prozent Eigenkapital anzusparen, bevor ein Baudarlehen beantragt wird. Doch auch ohne Eigenkapital ist eine Immobilienfinanzierung möglich: Sie wird als „Vollfinanzierung“ oder „100-Prozent-Finanzierung“ bezeichnet. Das Ausfallrisiko ist größer, die Bank erhebt daher höhere Zinsen. Als Kreditnehmer müssen Sie dafür einen sicheren Arbeitsplatz und ein hohes Einkommen vorweisen.

Tipp 4: Sondertilgungen vereinbaren

Da die Darlehen für Baugeld meist über Jahrzehnte laufen, ist es unmöglich, alle Entwicklungen abzusehen. Auch wenn Sie nicht mit größeren Einkünften rechnen, um die Restschuld durch Einmalzahlungen zu verringern, sollten Sie Sondertilgungen vereinbaren. Denn manchmal kommt es zu unvorhergesehenen finanziellen Spielräumen – etwa durch eine Erbschaft oder eine Abfindung. Bei vielen Banken können kostenlos Sondertilgungen von bis zu 10 Prozent der Darlehenssumme vereinbart werden. Für größere Einzeltilgungen werden oft Vorfälligkeitsentschädigungen berechnet.

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Maklergebühren

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Maklergebühr wird fällig sobald der Miet- bzw. Kaufvertrag unterschrieben und notariell beurkundet wurde. Normalerweise legt der Makler ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen fest, man kann aber auch Abweichendes vereinbaren. Handelt es sich beispielsweise um einen Immobilienverkauf, so sind Makler oft damit einverstanden, die Provision erst nach Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers, zu erhalten.

Rückabwicklung

Wenn die Vertragsparteien beispielsweise nach dem Notartermin eine Auflösung des Vertrags vereinbaren, so behält der Immobilienmakler seinen Provisionsanspruch. Das gilt natürlich nur, wenn der Makler seine Vermittlungsleistung korrekt erbracht hat und der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist.

Wann entfällt die Maklercourtage?
  • Wenn es nicht zu einer erfolgreichen Vermittlung eines Miet- oder Kaufvertrages kommt (§ 652 Abs. 1 BGB).

  • Der Makler selbst Eigentümer, Mieter, Vermieter oder Verwalter des vermittelten Objektes ist. Selbst wenn er seinen Gehilfen mit der Verwaltung beauftragt hat.

  • Wenn zwischen Makler und Vermieter wirtschaftliche oder rechtliche Verflechtungen bestehen.

  • Makler und Immobilieneigentümer durch ein verwandtschaftliches Verhältnis in Verbindung stehen.

  • Oft ist es auch bei Neubauprojekten üblich, dass der Käufer keine Maklerprovision aufbringen muss. In der Regel bezahlt der Bauträger die Vermittlungstätigkeit.

Maklerprovision steuerlich absetzen

Unter bestimmten Bedingungen können Sie als Verkäufer oder Käufer eine Maklerprovision steuerlich geltend machen:

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Wenn Sie das Objekt innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußern, unterliegt ein Veräußerungsgewinn der Steuerpflicht. Den von Ihnen zu tragenden Teil der Maklerprovision dürfen Sie dabei als Werbungskosten vom Gewinn abziehen. Dadurch wird Ihre Steuerlast geringer. Die Abzugsmöglichkeit besteht allerdings nur, wenn Sie einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn erzielen, nicht dagegen bei gewinnbringender Veräußerung nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist. Denn dieser Vorgang ist steuerfrei.

Bei anschließender Vermietung

Falls Sie eine Immobilie kaufen und anschließend vermieten, ist die von Ihnen getragene Maklercourtage Teil der sogenannten Anschaffungsnebenkosten des Objektes. Sie dürfen zusammen mit den eigentlichen Anschaffungskosten über die Zeit abgeschrieben werden und mindern so Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn Sie das Objekt selbst bewohnen, haben Sie diese Möglichkeit nicht.

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Kaufvertrag

Der Immobilienkaufvertrag ist aufgrund des Vertragsgegenstandes einer der wichtigsten Verträge in Ihrem Leben. Daher ist es ratsam, den Vertrag ausreichend zu überprüfen. Der Notar dient als neutrale Beratungsinstanz für Sie und für den Verkäufer und kann dabei helfen, offene Fragen zu klären. Zudem ist es empfehlenswert, den Vertragsentwurf einem Anwalt vorzulegen. Der Notar wird Ihnen den Entwurf mindestens zwei Wochen vor Unterschrift vorlegen, sodass Sie ausreichend Zeit haben, alle Klauseln des Immobilienvertrags durchzugehen.

Außerdem sind die meisten Immobilienkaufverträge zweistufig angelegt, um beide Parteien abzusichern. Dies bedeutet, dass Sie den Kaufpreis erst nach Vertragsabschluss und erst dann, wenn im Grundbuch zu Ihren Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurden, zahlen müssen. So kann die Immobilie nicht an eine dritte Person verkauft werden. Auf der anderen Seite werden Sie erst dann als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wenn der Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat

Kosten der Immobilie: Zu Ihrer Sicherheit sollten Sie darauf achten, dass der finale Kaufpreis im Vertrag enthalten ist. Auf diese Weise kann der Verkäufer später keine anderen Kosten mehr erheben. Vor der beurkundeten Unterzeichnung des Vertrags ist jedoch eine Preisänderung noch möglich.

Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers: Damit der Verkäufer die Immobilie vor Eingang des Kaufpreises nicht an Dritte verkaufen kann, sollte im Vertrag vorgeschrieben sein, dass der Notar eine Auflassungsvormerkung veranlasst. Diese geht der Eigentümerübertragung im Grundbuch voraus.

Genehmigungen oder Vorkaufsrecht: Vor Ihrer Unterschrift sollten Sie sich mithilfe des Notars davon überzeugen, dass die Immobilie nicht aufgrund spezieller Genehmigungen oder Vorkaufsrechte an andere Parteien verkauft werden kann.

Grundpfandrecht: Beim Grundpfandrecht handelt es sich um Ansprüche, die eventuell Banken noch an die Immobilie stellen können. Stellen Sie sicher, dass diese nicht vorhanden sind oder dass Sie diese laut Vertrag zu den entsprechenden Konditionen übernehmen.

Übergabetermin für den Besitzerwechsel: Besonders wichtig für den reibungslosen Umzug ist eine Klausel im Immobilienkaufvertrag, in der steht, ab wann Sie das Objekt übernehmen können. Dazu gehört oft auch ein Räumungstermin für den Verkäufer.

Obwohl der Immobilienverkäufer per Gewährleistungsausschluss-Klausel die Haftung von sichtbaren Makeln ausschließen kann, muss er dennoch für verdeckte und arglistig verstecke Fehler am Haus haften. 

Energieausweis: Der Verkäufer muss Ihnen spätestens zum offiziellen Vertragsabschluss einen aktuellen Energieausweis übergeben, was ebenfalls im Immobilienkaufvertrag stehen sollte.

Herausgabe weiterer Unterlagen: Um sich in Hinblick auf vollständige Baupläne, Wartungsurkunden und andere Dokumente abzusichern, sollten Sie den Verkäufer per Klausel im Vertrag dazu verpflichten, alle relevanten Unterlagen zur Immobilie an Sie zu übergeben.

 

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Nachbarschaftstreit landet vor dem BGH

Müssen Grundstücksbesitzer die Überbauung ihres Grundstückes durch nachträglich
angebrachte Dämmschichten dulden? In Berlin stritten die Besitzer benachbarter
Grundstücke jahrelang – und landeten schließlich vor dem Bundesgerichtshof.

In vielen Bundesländern, darunter auch Berlin, gilt seit Jahren eine Duldungspflicht für
nachträglich angebrachte Gebäudedämmung. Vor allem Mehrfamilienhäuser sind häufig bis an die
Grundstücksgrenze gebaut. Soll ein solches Haus nachträglich mit einer zusätzlichen Dämmschicht
ausgestattet werden, bleibt keine andere Möglichkeit, als auf das Nachbargrundstück zu bauen.
Generell sind Grundstücksbesitzer in Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen,
Hessen, Nordrhein-Westphalen und Niedersachsen dazu verpflichtet, die Überbauung zu dulden,
da das gesellschaftliche Interesse „Klimaschutz“ hier über das Recht von Privatpersonen an ihrem
Eigentum gestellt wird.

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